商业地产入市，公募REITs领域不断拓展

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公开发行的房地产投资信托基金正在达到一个新的里程碑。继国家发改委宣布积极推动基础设施REITs进一步拓展至城市更新设施、酒店、体育设施、商业办公设施等更多产业领域和资产类型后，证监会宣布拟试点商业地产REITs。据Wind数据显示，截至2025年11月末，我国上市REIT市场共有78只上市或准备上市产品，总发行规模超过2000亿元，其中77只上市产品市值超过2200亿元。随着我们规模的扩大，我们的资产领域不断扩大。一系列“第一”项目相继宣布，10个行业领域18类资产实现首次发行上市，成为产业转型的重要推动力。 REITs开创了商业地产时代。 “近期，国家发改委积极推动基础设施REITs进一步拓展至城市更新设施、酒店、体育设施、商业办公设施等更多产业领域和资产类型。同时，我们继续加强与证监会的合作，进一步优化申报推荐流程，动态提高相关项目的申报要求。”政策研究室副主任李超表示：国家发展和改革委员会办公室在11月27日的月度新闻发布会上表示，“我们将支持支持实体经济发展的基础设施REITs。” 11月28日，中国证监会发布《中国证监会关于开展商业地产投资信托基金（REIT）试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），明确了商业地产REIT基金产品定义、登记管理要求、申万宏源基金管理人和专业机构的职责。证券研究认为，推出商业地产REIT恰逢其时，央行表示，将为工业企业和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力。长期来看，我国商业地产领域缺乏输出渠道标准化，房地产企业和地方国资系统积累万亿资产。近年来，部分房企债务到期集中度较高，导致现金流紧张。城市投资平台金融环境被割断，债务压力加大，流动性缺口更加明显。通过REITs盘活存量资产、降低杠杆，可以缓解一定压力，规避风险，支持创新房地产开发模式。 “我们保守假设商业地产证券化率为2%至3%，潜在市场规模在8000亿元至1.5万亿元之间。”陈先生，中泰证券分析师。优化投资者结构将吸引更多长期资本参与，提高市场成熟度和稳定性。 “第一秩序”的出现，促进了“第一秩序”的成熟。电子市场。第一个公开发行的房地产投资信托基金隧道被股票市场接受。 11月25日，上述办公网络信息公示，东部红隧道智能交通高速闭塞系统建设投资基金申请已受理。 2025年以来，我国公募REIT市场持续丰富。资产版图不断扩大，资产类型和众多标杆“早期”项目纷纷上市。例如，首批两支数据中心REITs于8月在资本市场上市。华南数据中心REIT在上海证券交易所上市，南方润泽科技数据中心REIT在深圳证券交易所上市。国泰君安济南能源热力REIT是国内首单公开发行的城市基础设施REIT，于2016年在上海证券交易所挂牌上市。 李超2月新快报摘要。目前REI有52种12条交通线进行T生产，其中，首次上线，进行10条交通线区域的18种生产。该细分领域还有其他亮点，包括成为该国第一个农贸市场项目的易方达华威市场房地产投资信托基金(E-Fund Warwick Market REIT)。华夏金宇智能制造工厂REIT将是首个工业园区改造项目。汇添富九州津医药REIT成为全国首个医药仓储物流项目。中金亦庄产业园REIT是全国首个专注于汽车制造产业链的项目。该基础设施REIT项目也是北京经济技术开发区首个国有企业基础设施REIT项目。凯德商业REIT成为国内首个由国际资产管理公司发起设立的消费类REIT。经过五年的实践探索，REITs公开市场发行规模持续增加，发行节奏明显加快。据Wind数据显示，已上市的77只产品中，有48只计划在2024年后推出。具体来看，2021年REIT公开市场推出时，共有11只产品发行上市，总发行规模为364.13亿元。 2022年，共推出公募REIT产品13只，总发行规模419.48亿元。 20-23年，市场上只有5款产品，发行型号为170.92辆。 2024年，市场上新发行的公募REIT产品仅有29只，发行数量超过650份。 2025年上市产品19个，发行量383.32份。南开大学金融发展研究所所长李辉表示，日本公募REITs已从试点走向常态化，规模超过2000亿元，覆盖各类资产，形成“初创+扩张”两个轮子的良性投资循环，形成“高速公路-产业园区-消费设施-廉租房”的多元资产格局。标准化机制建立了“初始指导——规范评审——高效发布”的链条。未来还需要在简化交易结构、优化税收政策等方面更加深入。继续推动产业转型公共REITs作为一种创新金融工具，正在逐步实现现代化，以促进产业转型。作为重要的“推动力”，正在引起业界的广泛关注。对于推出商业地产REIT试点的背景意义，陈锡瑞指出，我国房地产行业已从增量时代逐步进入股权时代，股权盘活空间很大，特别是尤其是在商业地产领域。然而，多年来这些现有资产一直存在“流动性不足、难以变现”的问题。商业地产REITs的发行将推动房地产行业从“三高”发展模式逐步向精细化资产管理模式转变，助力房地产行业转型发展。中诚信国际在此前发布的报告中分析了REITs如何帮助城投公司盘活现有资产、促进转型发展。该机构指出，虽然城投公司经过多年的发展积累了债务，但其管理的资产规模较大，其中不少是优质资产，这也是资产修复的良好基础。资产重整是解决债务、处置资产、追回资金的一种手段。更重要的是，它是正确的等对未来城市投资转型的意义。未来城市投资公司将从城市建设转向城市管理。资产活化和重复活化是提高城市管理水平的重要途径，有助于城市管理的健康发展。 “公募REITs在政府政策的支持下规模迅速扩大。从发行实例来看，目前公募REITs适合经济和产业发达、底层资产管理和现金流稳定、附加值高的地区，区域特征和行业特征显着。对于往往位于欠发达地区、需要盘活的城市投资资产，需要进一步探索因地制宜的方法。公募REITs的道路是漫长的，但对于资产特征较好的某些行业的公司来说，可以了解“房地产投资信托基金正在从金融产品转向产业转型的“驱动力”。 REITs通过“实销”盘活存量资产，使企业资产负债率平均降低2%，为轻资产转型铺平道路。打通“增量投资”通道，不仅会降低传统行业的杠杆率，还会引导资金流向新基建。 ”田立辉表示，从企业角度看，借助REITs成功转型，必须把握三个关键。一是要精选优质资产，提前培育稳定现金流项目。二是要构建专业化运营体系，从“集约化开发”走向“精细化运营”。三是要谋划扩张路径，实现“发行→运营→再投资”的良性循环。交通通通过REIT降低资产负债率2%，为交通运输建设注入新动力在大湾区，REITs已成为房地产业高质量发展的重要推动力。